Приобретение недвижимости в Гоа

Приобретение недвижимости в Гоа

Статья из © БН.ру
За 100% корректность информации не ручаюсь, некоторые неточности в статье уже вижу, но в целом, для ознакомления любопытно)

Вы не были в Гоа?
17.12.2009

Недвижимость в Индии долгое время была недоступна для иностранцев. С 2005 года появилась возможность ее приобрести, но лишь в нескольких штатах. Большинство россиян выбирают штат Гоа, который сегодня активно застраивается.

Гоа не только по географическому принципу делится на южную и северную части – каждая предполагает определенный образ жизни и, если угодно, статус. Северная часть штата – место отдыха молодежи и фанатов активного образа жизни, южная – для богатых любителей пожить в покое на природе.

Теоретически можно приобрести земельный участок и нанять недорогую рабочую силу, которая построит дом, однако местным крестьянам трудно взять в толк, почему им больше нельзя обрабатывать знакомые наделы и упорно вскапывают частную собственность. Лучше не рисковать, тем более что местные власти помогать иностранцам не торопятся. Поэтому совершать сделки купли-продажи индийской недвижимости предпочтительней через российские риэлторские фирмы или через зарубежных застройщиков, ведущих проекты в Гоа.

Экономические перспективы

Global Property Guide провел исследование текущего состояния рынка недвижимости Индии и проанализировал его проблемы и перспективы развития. С 2005 по 2007 годы индийская экономика ежегодно росла на 8,9%, что позволило Индии войти в число самых быстроразвивающихся стран в мире. Либерализация основных секторов индийской экономики в начале 1990-х привела к большому притоку в страну прямых иностранных инвестиций. Инвестиционный бум позволил сократить безработицу, увеличил спрос на жилье, а также вызвал развитие строительной индустрии и телекоммуникационного бизнеса.

В 2008-м рост индийской экономики замедлился из-за глобального финансового кризиса, показав прибавку в 7,3%. В текущем году Международный валютный фонд прогнозирует 5,4% роста ВВП. Безработица, как ожидают многие, усилится, особенно в IT-индустрии, в финансовом и промышленном секторах: наиболее развитые отрасли пострадали в кризис сильнее прочих.

В феврале 2009-го аналитики компании Edelweiss предсказали, что рынок недвижимости Индии будет стагнировать еще четыре года, а цены уменьшатся как минимум на 30%. Эксперты Global Property Guide также обещали четырехлетнюю депрессию на рынке жилья из-за отсутствия ипотечного кредитования (отношение ипотечных кредитов к ВВП составляет в Индии менее 5%), приостановки строительных проектов и низкой доходности от аренды.

Однако уже к концу лета прогнозы были опровергнуты: снижение процентных ставок по ипотечным кредитам с 13% до 8% привело к росту продаж. Во втором квартале объем сделок на рынке жилья в крупных городах – таких как Мумбаи и Пуна – вырос на 20–22%, сообщает Indian Realty News, а в третьем увеличение составило 30–40%. По показателям Cushman & Wakefield, к началу осени цены на жилье выросли на 5–15%. Спрос, по мнению аналитиков, к 2013 году достигнет 4,5 миллиона жилых объектов в крупнейших городах и 7,5 млн – в целом по стране. По данным Конфедерации девелоперов недвижимости Индии (CREDAI), общий объем инвестиций в рынок недвижимости страны достигнет $6 млрд уже в течение ближайшего года. При этом инвесторы вкладываются в жилые проекты – как раз из-за увеличения спроса.

Законодательство

Эксперты отмечают: рынок недвижимости Индии не слишком развит, не все процедуры отработаны, государство слабо регулирует отрасль. Однако постепенно появляются новые законы, которые цивилизуют рынок. Например, сейчас индийское правительство собирается принять закон о контроле над бизнесом, связанным с недвижимостью. Цель документа, пишет zagranhouse.ru, – регулировать строительную отрасль и управление жилыми объектами, чтобы повысить доверие инвесторов и рядовых покупателей к рынку недвижимости Индии.

Предполагается, что при контроле государства строительство будет происходить своевременно, а управление жильем – осуществляться грамотно. Застройщика обяжут зарегистрировать свой объект недвижимости в регуляторе до открытия продаж, пишет портал об индийской недвижимости Indianrealtynews.com. Законопроект запретит компании-застройщику получать аванс от покупателей недвижимости прежде, чем будет подписан окончательный (основной) договор купли-продажи. В настоящее время строители берут с покупателей 20–30% от стоимости объекта до подписания купчей.
Для нарушителей в законопроекте предусмотрены строгие наказания. Тех, кто будет строить или разрабатывать земли без регистрации, могут посадить в тюрьму на срок до трех лет, а также оштрафовать на проценты от стоимости строительного проекта либо применить то и другое одновременно.

Рыночная ситуация

Стремительное развитие индийского рынка недвижимости сменилось стремительным падением. По сведениям Торгово-промышленной Ассоциации Индии (Assocham), спрос на элитную недвижимость упал на 50%, на эконом-класс – на 10%. Резко сократились иностранные инвестиции, местные строительные компании попытались получить кредиты в индийских банках, но далеко не всегда успешно. Результат – замороженные проекты, поскольку средств застройщиков на их завершение не хватает. За квартиры, на которые нашлись покупатели, платежи поступают регулярно, но большая часть квартир нераспродана. Соответственно, есть дефицит оборотных средств. Местные застройщики переориентировались на бюджетное строительство, однако заказов на всех не хватает.

В июле 2009 года, сообщают интернет-ресурсы, на рынке недвижимости Индии начал формироваться «пузырь» – некоторые строительные компании стали повышать цены, почувствовав возрастающий интерес покупателей. По оценке Ассоциации девелоперов Индии, цены в кризис снизились на 25–30%, а летний рост их составил 10–15%.
Основными покупателями индийской недвижимости выступают британцы, немцы, голландцы. Россияне, по данным Interestate, присутствуют на местном рынке примерно три года.

Приобретать объекты специалисты советуют на первичном рынке, причем у европейских компаний, которые строят в соответствии с европейскими же стандартами. Качество строительства хорошее, жилье сдается обычно с чистовой отделкой. Самостоятельное возведение не рекомендуется, поскольку существует много ограничений по застройке, а неурегулированность земельного законодательства усугубляет их.

В Гоа есть предложения и на первичном, и на вторичном рынках. Самое дешевое жилье обойдется в 12 тыс. евро, но качество его невысоко, а права собственности – сомнительны. Вторичный рынок штата представлен, в основном, апартаментами и отдельно стоящими домами, на побережье также есть бунгало. Цена дома в 100–120 кв. м – примерно 180 тыс. евро. Однако проверка юридической чистоты не отработана, что может иметь неприятные последствия для покупателя.

В строящихся комплексах есть более дешевое жилье. Средняя площадь объекта – 50 кв. м, эквивалент однокомнатной квартиры (или студии). Цена – примерно 40 тыс. евро.
В столице, по сведениям Interestate, цены выше почти в два раза.
Арендная плата в Гоа невысока – съемная квартира с двумя спальнями на месяц в высокий сезон обойдется в 250 евро. Арендные ставки в крупных городах Индии посущественней, однако дохода приносят очень мало. В частности, при ежемесячной плате за съемное жилище в Мумбае $8–11,5 тыс. доходность составляет 3,5–4,6%. Тарифы в Дели ниже, $2–3 тыс. в месяц, доходность – 2,9–4%. Сдача в аренду недвижимости в Бангалоре (силиконовая долина страны) может принести 4,6% годовых.

По сведениям портала investproject.info, выбор объектов недвижимости в Индии достаточно широк, в том числе – коммерческих: «Можно купить торговый павильон и заняться собственным бизнесом. Также выгодным капиталовложением может стать приобретение торгового центра».
Средства, инвестированные в индийскую недвижимость, сложно получить обратно. Первоначально вложенные деньги разрешено вывезти из страны только через три года.

Условия покупки

Покупка индийской недвижимости, по утверждению агентства Interestate, не помогает получить вид на жительство. Правда, такие случаи известны, но крайне редки. Однако можно получить бизнес-визу, которая дает право пребывать в стране 180 дней в году. Первая виза выдается на год, потом ее можно продлевать.

Правительство Индии обсуждает возможность ввести для граждан некоторых стран, в том числе и России, режим выдачи виз по прибытии в страну, сообщает издание Times of India. Прежде всего это касается, конечно, туристов.
Нерезиденту – физическому лицу – приобрести объект недвижимости сложно, но юридическое станет собственником без проблем. Однако прежде необходимо это юрлицо зарегистрировать, причем с участием индуса, которому будет принадлежать доля не менее 1%. Регистрация фирмы, по данным Interestate, стоит 1 700 евро и происходит за три дня. Не возбраняется приобретение готового бизнеса. Поддержка своего юридического лица обходится примерно в $750 в год.

Сделка

После выбора объекта на первичном рынке для застройщика на депозите резервируется $4 тыс. – гарантия намерений покупателя. Однако застройщик может отказаться от депозита или потребовать 10% от стоимости объекта, отмечают в компании Interestate.

Объект снимается с продажи. Заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указан график выплат, дано полное описание объекта. Обычный график: 40% при заключении предварительного договора и по 10% – по завершении отдельных этапов строительства.
Строительство, как правило, длится один год. В некоторых компаниях допускается рассрочка на два года после ввода объекта в эксплуатацию.

Средства по графику перечисляются застройщику со счета фирмы, открытого покупателем. Соответственно, после завершения строительства и при передаче объекта собственнику стороны подписывают основной (генеральный) договор, который заверяет нотариус. Сама недвижимость тоже передается клиенту по акту, подтвержденному у нотариуса. Право собственности на объект получает фирма.

Обычно оформление документов берет на себя застройщик, рассказывают в Interestate, но не всегда. Поэтому желательно нанять юриста, причем местного, который знает индийское законодательство.
В процессе сделки предстоят расходы: гербовый взнос (налог), составляющий 5% от рыночной цены при регистрации права собственности, разовый регистрационный сбор в размере 2% от суммы сделки, оплата услуг юриста – 167 евро – после получения права собственности и управленческий взнос (на 20 лет сразу) – 3 400 евро.

Владение недвижимостью

По показателям investproject.info, расходы на проживание в Индии невелики. На содержание дома, питание и экскурсии достаточно иметь $300 в месяц.
Страховать недвижимое имущество не обязательно.
Коммунальные услуги оплачиваются по счетчику. За содержание общей территории комплекса собственник платит примерно $250 в год.
Управляющую компанию, которая может сдать жилплощадь в аренду, пока собственника нет в стране, как правило, предоставляет застройщик.

источник: http://www.bn.ru/articles/2009/12/17/54009.html


Дополнительная информация по покупке недвижимости в Гоа:

^{отсюда: http://community.livejournal.com/ru_goa/1302613.html}

^{mobmike wrote: Jan. 13th, 2010 12:32 am (local)}
Сразу предупреждаю: оформить купленную недвижимость на себя не получится, только на свою индийскую фирму. И владение недвижимостью никаких прав в плане виз и вида на жительство не даёт.
В Калангуте рядом со стоянкой автобусов есть риэлтерская контора, судя по их рекламе они предлагают недвижимость уже с готовыми фирмами. Тут подводный камень ещё в том что фирма в Индии должна вести деятельность, отчитываться и платить налоги, хотя первые 3 года новые фирмы не трогают. Вечно сдавать нулевые балансы не получится, перерегистрироваться тоже. И если никакой деятельности кроме владения недвижимостью нет то возможны проблемы.

^{goa_anka wrote: Jan. 13th, 2010 09:19 pm (local)}
Имея фирму можно официально делать бизнес визу на год. Больше никаких поблажек. Индусов самих полно и богатых тоже, им нафиг не нужен иностранный капитал, поэтому никаких поощрений.

что то дорого за апартаменты ! 180 тыс. евро за 100 кв )

вот от кудв твкие цены )http://www.bn.ru/abroad/india/

а кто в курсе как оформляется там долгосрочная аренда???

Да вот меня тоже долгосрочная аренда интересует?

Идёте к адвокату-нотариусу, составляете, подписываете и заверяете договор. Только если арендодатель захочет кинуть-кинет, судиться придётся долго.

Весело,а есть возможность обломать арендатора с кидаловом,или все решает местная дружба родственников?

Весело,а есть возможность обломать арендатора с кидаловом,или все решает местная дружба родственников?

Ну чтоб совсем обломать-это не знаю. А чтоб снизить риск нужно выбирать арендодателей повменяемее, собирать о них максимум инфы по деревне. Ну и мотивация не кидать у арендодателя должна быть. Для многих например гораздо спокойнее сдать надолго (5-10 лет) одним и тем же чем каждый раз искать арендаторов. А для некоторых наоборот проще каждый год сдавать новым подороже, такие уже пару лет сдают гестхаусы на сезон за сумму большую чем с этих гестов можно выручить по нормальным ценам и при нормальной заполняемости.

Немного интересных мнений из жж: http://ru-goa.livejournal.com/1829099.html

Вопрос: Скажите пожалуйста, а кто-нибудь покупал недвижимость в Гоа? Возможно ли оформить на физическое лицо? Или только на фирму? Какие подводные камни если покупать на юрлицо? Действительно ли, что лучше не связываться и арендовать, потому как часто кидают?

Ответы:

_{ranova_dar wrote: 12 Янв, 2012 22:28 (местное)}
Только на компанию.
Если не жалко денег, то вам будут рисовать необходимые для визы и подтверждающие существование компании документы, отчеты, сдавать их и платить (из ваших денег) налоги, платить несуществующему стаффу зарплату (придется иметь в штате реального бухгалтера и реального секретаря, которым что-то отстегивать, чтобы они у вас числились и это подтверждали всяких заинтересованным органам).
Компанию будут регулярно и с удовольствием проверять, чтобы поставить под вопрос законность сделки с недвижимостью (если владеете английским, поищите инфо на британских сайтах - рыдать и рыдать, как их регулярно раздевают).
Ну а лебединая песня настигнет при продаже))) Впрочем, эту песню, вы пока слушать еще не готовы))

Просто эта недвижимость в результате выльется в такие денежные потери, каковых она не стоила никогда и не будет стоить еще долго.


_{avdavydov wrote: 13 Янв, 2012 00:47 (местное)}
Обычно на indiamike всегда обсуждали эту тему. Я знал людей, которые как-то покупали недвижимость в Гоа, опыт был негативный (но не берусь судить в целом). В индии кроме бюрократии права могут появиться у кого угодно, даже у соседей, бомжей и прочее. А они ведь избиратели, местная мафия. Так что я думаю лучше где-нибудь в Таиланде прикупить, чем в Гоа, или в другом районе Индии.


_{larionova_j wrote: 13 Янв, 2012 04:42 (местное)}
Лучше Шри-Ланку рассмотрите для покупки.
Обычно в Гоа аренудуют недвижимость на длительный срок - лет на 10-15-20 из года в год на сезон. Делают ремонт по своему вкусу, хранят вещи.
По местным законам невозможно владеть недвижимостью/землей иностранцам (кажется, но лучше уточнить у юристов, даже жителям других штатов Индии) - будут значительные ограничения во владении и продаже.
Покупка недвижимости/земли на местного "друга" опасна тем, что отношения с ним могут сильно/быстро/неожиданно поменяться и никакие долговые расписки не спасут положение.
И местные законы тоже могут неожиданно поменяться - в зависимости от партии у власти. В последние пару лет там, кстати, активно продвигается лозунг местных националистов "Гоа для гоанцев". И их поддерживают.


_{realwired wrote: 13 Янв, 2012 06:58 (местное)}
Скажем так - если бы просто затратно и хлопотно, это было бы еще ничего.

Проблема в том, что даже если полность делаете все, "как надо", все равно ваши права собственника в Гоа - птичьи. Вы полностью беззащитны перед любым местным рейдером, даже самого мелкого пошиба. Лишить вас вашего драгоценного по силам даже просто любому соседу, если у него вдруг возникнет такое желание. А оно возникает, и довольно часто. Захват чужой собственности - обычный в Индии способ монетаризации такой штуки, как "влияние".

Единственная защита - самому обзавестсь powerful friends среди местных партайгенносе. Вести достаточно активную публичную жизнь - посещать то и се, оказывать знаки внимания, посильно жертвовать в партийную кассу (не пару сотен рупий, хотя бы пару лаков - по минимуму) и пр. Тогда вы более-менее гарантированы. Чтобы вас обобрать, нужно будет иметь связи на федеральном уровне - а такие люди мелочью вроде вас не интересуются.

Как дать объявление о продажи недвиж?